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OGA Arles Grand Sud

Mercredi 27 Janvier 2021

LMNP

Loueurs en Meublé Non Professionnel LMNP

Un particulier louant un bien immobilier meublé peut bénéficier de conditions fiscales attractives pour se constituer un patrimoine et dégager des revenus complémentaires réguliers. Reste à respecter quelques conditions. Découverte.

La location en meublé non professionnel (LMNP) s'applique à un propriétaire-bailleur qui met en location un ou plusieurs logements meublés. Par meublé, il faut comprendre une habitation où le locataire peut immédiatement s'installer avec ses effets personnels et y vivre sans devoir l'aménager.

Depuis le 15 septembre 2015, tous les baux signés doivent respecter une liste des équipements minimum à fournir. Il peut s'agir d'un appartement dans un immeuble "classique" ou dans une résidence de services (étudiants, seniors, appartement hôtel, ehpad...), d'une location saisonnière ou d'une chambre dans le logement. Selon le type d'investissement, et en particulier les résidences de services, l'achat se fait auprès de promoteurs spécialisés.

Mise à part les cas de location de courte durée, le bail est d'une durée d'un an, tacitement reconductible, mais il peut être abaissé à 9 mois pour un étudiant. Ce document doit être écrit et signé par toutes les parties. Le locataire dispose d'un préavis de 1 mois pour signaler son départ et vous, le bailleur, devez respecter une période de trois mois s'il souhaite mettre un terme au bail en expliquant ses motivations.

Avantages fiscaux

Comme tout investissement immobilier, la valeur de revente n'est pas garantie. Elle peut être inférieure, identique ou supérieure à la valeur d'achat. Tout dépend du contexte du marché immobilier local. Cela étant, comme il s'agit d'un investissement sur le long terme, la probabilité d'une plus-value se veut plus élevée. Et puis grâce à la perception des loyers, un loueur en meublé non professionnel peut espérer un rendement annuel autour de 4%.

Et c'est sans compter les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre. Au moment de choisir votre investissement immobilier (logement classique, résidence de services...), vous pouvez choisir entre l'amortissement de votre investissement grâce au déficit foncier ou une réduction d'impôts avec le dispositif Censi-Bouvard. Dans ce dernier cas, pour les investissements finalisé depuis le 1er janvier 2017, l'avantage fiscal ne peut s'appliquer que dans le cadre d'un programme immobilier concernant une résidence étudiante ou senior.

Ensuite, lorsque le bien est loué, le propriétaire-bailleur doit déclarer ses revenus locatifs sous le régime des bénéfices commerciaux et industriels (BIC). Là, vous avez le choix entre deux régimes. Si vos revenus sont inférieurs à 33 100 euros, vous pouvez opter pour le "micro-BIC" et bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % des revenus perçus bruts qui permet de couvrir forfaitairement les charges, ou opter pour le "régime réel" pour une période de trois ans renouvelable. l'adhésion à un OGA (voir la rubrique quand adhérer) devient vivement conseiller vous bénéficierez des avantages liés à l'adhésion, non majoration de vos revenus de 25%, crédit d'impôt pour tenue de comptabilité de 915€ (sous condition, cliquez pour explications) etc...

Si vos revenus locatifs dépassent 33 100 euros, vous n'avez pas le choix, vous devez appliquer le régime réel. Là, vous imputez les charges pour leur montant exact. Ce qui vous permet de déduire les charges des loyers perçus, mais aussi une partie du montant investi (l'amortissement) si le dispositif Censi-Bouvard n'a pas été choisi. Ainsi, les revenus des premières années sont peu ou pas imposés.

Notez que depuis le 1er janvier 2017, si vos revenus issus de locations saisonnières de courte durée dépassent 23 000 euros sur l'année, vous êtes éligible aux cotisations sociales. Ce n'est pas le cas lorsqu'il s'agit d'une résidence de services puisque vous signez un bail commercial de longue durée.

Loueur en meublé non professionnel ou professionnel ?

L'activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel lorsqu'au moins l'une des trois conditions suivantes n'est pas remplie (article 155, IV du code général des impôts) :

un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Le régime réel des locations meublées et la réduction d'impôt Censi-Bouvard

Le régime réel s'applique lorsque vos revenus dépassent les limites d'application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.

Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …).

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